油旺重建2｜築城市天際線　擬建五幢摩天地標　勢屏蔽通風走廊

（原文刊載於集誌社）

文｜集誌社
特約記者｜曾雪雯
攝影｜劉貳龍

市建局去年推出的《油麻地及旺角地區研究資料手冊》，指出要重塑油旺成為一個「宜居」、「可持續」的「都市核心圈」，建議在佔地212公頃重建範圍，設五個「發展節點」，「鼓勵核心發展節點作為該區的高點或未來建築設計地標」，「創造高低有序的城市天際線」。

「城市天際線」到底是什麼？細看市建局的構想圖，擬在區內增建最少五座比朗豪坊更高的地標式摩天大樓，部分會坐落於亞皆老街、窩打老道等主要通風走廊。

天文台去年錄得香港「熱夜」（全日最低氣溫為攝氏28度）日數為 52 日，是有紀錄以來第二高。研究指出，目前油尖旺目前為熱夜重災區之一。若重建為油旺建築物加高加密度，又會否令油旺街坊更焗更熱？如何規劃才能讓油旺成為真正「宜居」之地？

油旺為熱夜重災區

過去三個夏天，香港中文大學未來城市研究所名譽副研究員劉家麟博士，不時接受傳媒訪問，談極端酷熱天氣對人體影響。中大未來城市研究所曾分析2011年至2015年的溫度紀錄，發現油尖旺、中上環、荃灣等均屬熱夜重災區。城市建築物與材料吸熱，加上建築密度高，晚上積聚在市區的熱氣無法消散，令人倍感難受。

按天文台定義，熱夜是指全日最低溫度達攝氏28度或以上的日子。研究結果發現，一晚熱夜會增加 2.43 %死亡風險，連續五晚可增加 6.66%。「我們得不到足夠的（熱力）釋放，那麼這些（熱力）累積下來，就有機會在室內，或者甚至較熱的環境，我們都會出現中暑的情況」。

天文台熱夜數據顯示，60年代香港晚夜數據最多不過14天。他分析，因為當時香港並沒有那麼多、高、密的建築。可見除了氣候變化外，城市環境，也導致香港出現越來越多酷熱天氣，尤其是熱夜的主要原因。

劉家麟指，「現有道路網或者建築環境，其實很不利空氣流通」。規劃署旺角空氣流通專家評估報告指出，旺角區的重要風向為東北偏東至西北偏西走向。有份參與研究的劉家麟解釋，九龍半島的風，由維港東西兩邊吹來，而道路是一個通風道，但東西向的闊街道相對少。大部分主要、較闊的通風街道，是南北走向，如西九龍走廊、彌敦道等，導致油麻地、旺角，即九龍半島這一帶，通風相對比較差。

摩天大廈將坐落亞皆老街等通風走廊

而按目前油旺重建藍圖，市建局建議在這個熱夜重災區的三大主要通風廊，即亞皆老街、窩打老道、佐敦道興建地標式摩天大廈。包括在位處亞皆老街的「旺角街市核心發展節點」，擬建一幢比朗豪坊更高的大樓。劉家麟預料，或容易造成擋風的問題，「其實很容易造成剛才說的情況，相對地這麼高，那條路不夠寬的時候，風是不會進去的，這是第一個可能性。」他解釋，原理就像倒水在佈滿密集小孔的平面上，表面張力令到水基本上不會流進去洞裡。同樣風也不會吹進去。

然而與高樓相比，城市整體環境太密，更影響空氣流通。劉指出，當風撞向高樓時，風會在樓邊上下飛走，降到地面的風稱為下沉氣流（down draft），但若地面過密的話，下沉氣流其實降不到地面，無法在地面擴散到其他較小的街道。

在油旺研究資料手冊裏，稱日後放寬建築物高度，將構成「具動感和高低有序城市天際線」。劉指，「它的高低有序，它的低其實都是很高的，便會出現剛才那個情況，就是這些風被高樓大廈撞下來的話，其實我都被下面的樓擋住了。這個是一個很大的問題」。

集誌社檔案：先達廣場等地段　或重建成摩天地標

市建局在油旺重建提出有關構築「城市天際線」、興建「新建築地標」的具體內容，散落在《油麻地及旺角地區研究資料手冊》的不同段落。綜合相關資訊，市建局將油旺重建區劃成五個核心發展節點，包括1.旺角東（太子、花墟一帶）的「水渠道城市水道」、2.旺角東亞皆老街（包括先達廣場一帶）的商貿樞紐，文件指出，這裏連同已規劃的洗衣街重建項目，會構成一組高建築群。其餘發展節點，包括 3.旺角西的旺角街市活化，會與朗豪坊形成一個「新目的地」，「整體建築設計將呈現高低起伏」，集新型住宅和商業混合用途（如零售、娛樂、辦公室等）；4.油麻地北果欄重置，會在巧翔街新建一幢具現代化設施大樓作批發用途，上蓋會提供包括服務式住宅的商業發展。5.油麻地南的西九龍綜合發展，則會提供e甲級寫字樓、酒店等。

文件指出，核心發展節點和建議的多層社區活動中心等，均為「新建築地標」，將體現一個「錯落有致和嶄新的城市天際線」，規劃方案會籍新增的休憩空間，作為「視覺緩衝」，同時促進空氣流通及滲透。文件也指，「鼓勵核心發展節點作為該區的高點或未來建築設計地標」。根據市建局文件的構思圖，在五個發展節點均會出現地標式摩天大廈，高度更會超出朗豪坊。

朗豪坊2.0 ？

本土研究社成員陳劍青一直有留意油旺重建計劃，他以朗豪坊為例指出，「朗豪坊已經製造通風問題出來，現在不是純粹一棟朗豪坊，一個發展節點，已經大過朗豪坊的規模，你還要弄五個在整個油麻地、旺角裏面」。朗豪坊前身是旺角六街（砵蘭街、上海街、新填地街、亞皆老街、奶路臣街、山東街），重建後朗豪坊、與現時的康得思酒店「腰斬」了奶路臣街，形成屏風建築。絕大部分海風被擋在新填地街，無法吹入旺角鬧市。他認為，朗豪坊製造了一個空間資源的重新分配，「它就很通風 ，因為它block了人家的風，裏面內街就很不通風」。

而城規會去年七月公布修訂旺角分區計劃大綱圖，落實《油旺地區研究》的建議，刪除彌敦道兩旁商業地帶的最高地積比率最高12倍的限制，並將其上限放寬至15倍，容許住宅（甲類）及（戊類）地帶的住用及非住用的地積比率作出更大彈性互換。即容許把旺角區內欠重建潛力樓宇的剩餘建屋容量（未用盡的地積比），轉移往指定「發展節點」地盤。換言之，日後「發展節點」建築將會起得更高。

上周五（ 6月16日），城規會討論設立地積比轉移機制，在油旺重建為計劃，申請人日後可將地積比率，由「送出地盤」轉移至「接收地盤」，令「接收地盤」的士地積比可放寬30%。有關建議，經修訂後獲通過。

「他說未來放寬高度後，就會有一個高低起伏的天際線，好像說得很有音樂旋律，但其實就是全都起高了。你怎樣審批他是高低起伏的天際線？」陳劍青指出，實際上是靠各個私人項目各自實行，最後實際的影響將是加密社區的密度和高度，對地區產生更多負面影響。「你不要忘記其實油麻地、旺角有很多香港基層市民住的地方，即是它不是純粹商業的地方，對他來說生活質素和宜居性會大大降低。」

民生議題　面臨公共輿論缺席

陳劍青指出，市區重建議題是個長遠的問題，「宜居不像最低工資般現在你40元不夠，下一年改回50元這樣，而是它40、50年都不改了，就在這裏了。即是你起樓不會無端端拆掉。⋯⋯它未來的影響是數以幾十年計的，這是為甚麼重建對一般公眾來說，是那麼值得關注的地方。」然而目前民間對重建議題的關注大不如前，陳劍青認為，現時影響社區生活、環境、民生的事均面臨公共輿論缺席，但若大眾有心關注，其實又不無一些轉變。「大家用那些標題已經叫『變天』，可能油旺變天、荃灣變天、深水埗變天，但你變天的時候你還不收衣服？我覺得民間反響在，但是沒有足夠的力度去將裡面的一些問題，從不同的人、不同的崗位去表達。」

市建局：已進行18項技術評估

目前市建局從沒披露油旺重建研究詳細報告，局方回覆查詢時指，因報告涉及大量的專業技術評估及分析，以及與項目相關的敏感資料，故此不宜公開作公眾查閱。至於有否就擬訂重建計劃時進行環境研究報告，局方僅回覆《油旺地區研究》在制訂規劃藍圖時，已進行多達18項技術評估，涵蓋廣泛範疇，包括交通、通風、視覺影響、綠化、文物等，並已制訂相應緩解措施。

劉家麟認同，現在是最好時機，去討論應怎樣重建。「這亦是我們2012年都市氣候圖裏面的一個vision來的，我們希望做到的。」2012年，香港中文大學建築系教授吳恩融帶領的研究團隊完成「香港都市氣候建議圖」，劉家麟是團隊成員之一。劉指出，香港許多地區規劃都是五、六十年代發展，而早十年前開始有很多不同地區會重建，「希望趕得在他們重建之前推廣了一些叫做微氣候城市規劃」，從而透過重建就會達到一個比較好的微氣候與通風環境。

每當談到重建與環境議題，總有讀者愛問「唔通唔發展咩？」劉家麟認為，住屋和環境並不是對立面，發展商若在樓宇設計中，加入對居民和環境有益的設施，更可申請總樓面面積寬免，上限為10%。

建議加入微氣候設計

香港綠色建築議會於2018年曾推出《都市微氣候指南》，介紹31種都市微氣候設計策略 。劉以旺角波鞋街重建項目為例，The Forest分成兩大建築物，即使仍有一幢高樓，但底下商場留出空地，既讓風傳回地面，同時擴闊了奶路臣街的通風效果。他指出，單是它這一塊地做當然成效有限，但假設將來真的重建，如果每一塊地，或者整體來說可以做到這個效果的話，對區內的空氣流通，以致熱舒適度都是很大幫助。

他認為，若油旺重建時加入微氣候設計，或空氣流通，它可以成為一個標誌性的計劃，「因為它是一個那麼大，相對微氣候問題比較嚴重的地方。它可以透過一個整體的規劃，和一些比較細節的建築設計，可以改善到這個微氣候的話，其實它是可以很signature的。」

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